漫画/高岳
□ 关注物业那点事
□ 本报见习记者 张守坤
(资料图)
□ 本报记者 韩丹东
生活垃圾经常不及时处理,车辆乱停乱放,小区楼顶漏水不解决……甘肃省兰州市某小区业主刘峰自2020年入住该小区后,便对物业心生不满,在他看来,这些都是物业分内之事,可鲜见对方主动作为。为此,他寄希望于业主委员会,“有了业委会,物业存在的各种问题有望迎刃而解”。
然而,事情没有刘峰想象的那么简单。首先是成立业委会不容易,小区有上千住户,业主们因为工作忙、怕麻烦、个人力量小等原因很难形成合意,开发商、物业也千方百计阻挠。其次是好不容易成立了业委会,可在运转过程中却出现了个别业委会委员与物业、开发商等沆瀣一气侵害业主权益等乱象。
“有了业委会,物业问题也不一定能解决啊!”刘峰无奈地感慨道。
和刘峰有着同样感受的业主不在少数。《法治日报》记者近日调查发现,很多业主备受物业不作为、乱作为困扰,希望成立业委会维护自身权益,但实际情况却是一些业委会在履职和运转过程中,由于监管不足、保障不够、居民参与度不高等原因,违背成立初衷,与物业、开发商等主体发生利益捆绑,无法形成约束力。
多位受访专家指出,业委会相关规章制度亟待完善细化,各相关部门要加强对业委会的监督引导,充分发挥业委会促进基层自治的积极作用,推动业委会和物业公司合力营造优质的小区环境。
业委会成立不易
运行不规范频现
成立业委会,并不是一件容易的事情。
有网友总结了一些开发商和物业阻挠业委会成立的招数,比如不提供召开首次业主大会的资金、不提供资料;在业委会成立过程中,尽量安排“自己人”进入,成为业委会的“代言人”;对候选人进行收买甚至造谣,造成业主之间互不信任,拖慢整个流程等。
“一个小区内部,一般会存在业主、业委会、开发商、物业管理公司和居委会五个主体,每个主体都有相应的权利和职责范围。成立业委会后,物业等相关事务部分要由业委会来管理和监督,难免会对原有的小区格局产生影响。因此就会出现开发商和物业公司阻挠业委会成立的情况。”华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法对记者分析。
历经艰辛成立的业委会,是否又能如业主所期待的那样,真正为业主谋福祉呢?记者调查发现,答案不一定是肯定的。有的业委会成立后,成为“一言堂”,不允许业主发表不同意见;有的业委会与物业、开发商等发生利益捆绑,违法侵占小区公共资源。
今年10月,浙江省杭州市某小区成立了业委会,业主尹凯很高兴,希望业委会能助力解决小区路面坑洼不平、环境脏乱差、多处摄像头故障等问题。有一天,他看到小区公示栏写着业委会准备向物业公司借款修复小区存在的相关问题,便想着向业委会反馈其他物业问题,但仔细阅读后发现公示中没有反馈渠道,于是他就在业主群里询问。没想到,业委会主任认为他是来找麻烦的,随即将他“踢”出了业主群。
“我作为业主,难道连咨询、质疑的权利都没有吗?”尹凯对此感到不解。
“业委会的职责包括与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同、组织和监督专项维修资金的筹集和使用,对于物业服务合同与专项维修资金的筹集、使用情况,业委会应当向业主进行公示。但在日常生活中,业主们由于对法律法规不熟悉,不知道自己拥有哪些权利,一些业委会委员就会利用这种信息差为自己谋取利益,趁机与物业公司和开发商互相勾结,违法侵占资源,损害业主利益。”上海市工商联房地产商会法律分会理事郝肖赞对记者说。
规章制度待完善
监督引导勿缺席
在杨勤法看来,业委会运行中的种种不规范问题,与各种相应机制的缺失不无关系。
“首先是业委会的法律地位缺失。从物业管理条例到民法典,对于业委会的法律地位都没有明确的规定。在实务中,法院对业委会的法律地位也没有一致的认识,不同法院的理解不同,作出的判决也不同。虽然物业管理条例中规定,业委会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任,但这都是基于道德层面的要求,而非刚性的措施。法律地位和评价机制的缺席,导致业委会难以对其行为承担相应的法律责任。”杨勤法说。
他还提出,尽管相关法律规定,业委会应当接受有关部门的监督和指导,但并没有赋予有关部门制约业委会的实质办法。即便是房地产行政主管部门,也只能在业委会作出违反法律、法规的决定时,责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。也就是说,除了业主大会外,没有其他组织能够更换或者罢免业委会。而且业委会内部制度缺乏,比如缺乏明确的议事制度,导致不能定期研究物业管理存在的问题;缺乏召集业主大会的责任制,导致每年一次的业主大会难以按时召开;缺乏制约机制,导致部分人员得以操纵和控制业委会等。
如何优化业委会,让其真正有能力推动解决物业问题?
多位受访专家一致认为,应当进一步完善业委会相关规章制度,加强监督引导,提高居民参与积极性,充分发挥业委会促进基层自治的作用。
杨勤法提出,必须加强对业委会的有效监督。业委会作为基层群众自治组织,必须坚持党的领导,充分发挥基层党组织在业委会活动中的作用,全面落实对业委会的指导监督管理。具体来说,包括在业委会成员选举上严格把关,对业委会重大问题的讨论介入引导,教育业委会委员维护居民利益,对损害业主权益的行为进行批评等。
“各部门应各司其职,业主大会负责监督业委会工作,选举或者更换业委会委员,街道办事处具体指导和组织业委会的选举工作。居民委员会协助房地产行政主管部门,强化对业委会的日常监管,引导业委会在充分尊重全体业主意愿的基础上,依法作出决定,防止其作出侵害业主合法权益的不当行为。就业主大会和业委会的制度设计来看,可在业主大会下设立独立的监督委员会,从而监督业委会的工作,并有权召开业主大会申请罢免不合格的业委会委员。另外,可规定街道办事处、房地产主管部门在特定情况下,有提请召开业主大会申请罢免不合格业委会委员的权力。”杨勤法说。
北京瀛和律师事务所律师庄宇聪建议,基层政府可定期对业委会进行培训,鼓励业委会购买物业管理法律法规知识培训、物业管理法律顾问、物业管理矛盾纠纷化解等社会服务,让业委会委员深入了解学习法律法规,明确业委会权利和职责,规范运行,增强业委会的公信力。
“还应明确业委会委员的工作津贴。物业管理条例未明确业委会委员的工作津贴,也未明确工作待遇、社会保险等,目前仅有部分省、市的物业管理条例中规定业委会委员的工作津贴可以由业主大会决定。建议明确规定业委会委员的工作津贴可以由业主大会决定,明确津贴的来源和标准。”庄宇聪说。
积极吸纳非业主
齐心协力助发展
实际上,为了让业委会助力物业优化服务,全国多个省市在推广“红色物业”。
2017年,湖北省武汉市在全国首创“红色物业”,以党建引领物业服务创新,常年提供业委会组建及换届、业委会履职、物业纠纷调解等服务,通过助力多方联动召开会议,促进各方有效沟通,帮助化解矛盾、解决问题。
湖北省十堰市则探索以小区邻里党支部为核心、业委会为主体、物业公司为依托,鼓励引导小区党组织委员和业委会委员“交叉任职”“双向进入”,推进物业服务融入基层治理。
还有地方探索吸纳非业主加入业委会的模式。比如福建省住房和城乡建设厅发布的《关于加强业主大会制度建设的若干意见》规定,夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住亲属能够提供合法有效法律文件证明其对房屋享有共有权利的,在物业管理中也可确认其具有业主身份。
在杨勤法看来,从权利义务角度来看,实践中经常出现使用权人和所有权人不是同一人的情形,相应的,物业服务合同的实际承受人与物业管理费的实际交纳人是使用权人,既然使用权人履行了相关义务,那么也理应享有相关权利。从权利保障角度来看,实际关心和参与物业管理事务的人是房屋的实际使用人,如果他们没有一定的业主权利,只能被动地接受业委会、物业提供者的管理,这并不利于权利保障,也不利于物业生态的发展。因此,吸纳非业主加入业委会的举措具有一定的积极意义。
“可以立法明确,通过委托代理的方式允许业主将享有的业主权利由他人行使。实际操作中可以规定为,只要持有业主签名的有效书面委托书及有效身份证件,就可以享有入选业委会委员的资格。这种方式相对于直接规定会稍显温和,也可以免去认定身份的繁复手续,更为灵活。”杨勤法说。
郝肖赞则建议,相关规定可以更加细化和完善。比如若租户可以向业委会出具长期租赁合同(5年以上)并且在小区居住满1年的,那么即使没有实际业主的委托,租户也可以参选业委会。除了由实际业主出具委托书,委托这类住户代自己参选业委会之外,还可以在签订租赁合同时,就将这项权利在合同中进行明确约定,避免后续麻烦。
一是优化工作流程,协同电力公司简化分布式光伏项目备案、报装等手续办
1、可在软件上自己设置。2、60日均线是多空分界线,股价站上60日线代表
1、英[ˈsɜːkl]美[ˈsɜːrkl]圆;圆形acompletelyroundflatshapeCut
扬子晚报网6月14日讯(通讯员张爱国记者梅建明)6月12日上午,事故当事
注意!今日暴雨来袭未来三天福建以阴雨天气为主雨水上线,暂享清凉最新
流量时代,企业争相发力线上,变着花样引流不足为奇。即便是老牌企业如
爱范儿早报导读披头士最后一曲,AI协助完成ChatGPT推送重要更新多地高
提到工具,你想到的是什么?办公场景中的扫描、传输、会议等工具,还是
上海市科学技术委员会近日印发《上海市“元宇宙”关键技术攻关行动方案
本场赛后,巴特勒和洛瑞出席了新闻发布会。记者向巴特勒提问:在控
作战室内,编队指挥员密切关注战场态势,指挥各舰迅速组成对空防御队
相信大家对商务标书包括哪些内容,五羊本田哪些是独立标?的问题都很疑
华夏时报记者付乐冉学东北京报道近日,《华夏时报》记者发现,微信支付
同花顺数据显示,2023年6月13日,浙富控股获外资卖出67 14万股,占流通
鄂军赢得开门红,13支三人女篮青年军鏖战江城---6月13日上午,“汉水杯
安徽安庆市正式成立“老年助餐慈善基
记者日前从安庆市民政局获悉,该市慈善会近日设立老年助餐慈善基金,共同守护老年人舌尖上的幸福。该基金专项用于资助城乡社区老年食堂、社
安徽淮北积极落实2022年电网防汛度汛
近日,国网淮北供电公司工作人员来到110千伏中泰变电站开展防汛隐患排查。该公司积极落实2022年防汛度汛措施,提前细化应急预案,推进极端
安徽全椒县完善拓展人力信息资源助企
今年以来,全椒县不断完善拓展人力资源信息库、劳务对接信息库、企业用工需求信息库三库信息资源,已摸排400多家次企业缺工岗位信息1 2万个
宿州市埇桥区柔性引进博士推进乡村振
宿州市埇桥区实施博士汇工程,柔性引进29名博士担任副乡镇长或园区副主任,他们将为加快产业发展、推进乡村振兴强化智力支持。目前,博士专
安徽印发出台全面实施零基预算改革方
为进一步提高财政资源配置效率和资金使用效益,省政府印发《安徽省全面实施零基预算改革方案》,明确从编制2023年预算起,在全省范围内全面
5月份安徽居民消费价格同比上涨2.3%
近日,国家统计局安徽调查总队发布了我省5月份居民消费价格统计数据。统计显示,我省居民消费价格同比上涨2 3%,同比涨幅比上月回落0 4个百分
安徽多种方式引导群众防范非法集资风
合肥地铁1号线、3号线上滚动播放防范非法集资宣传视频,淮南市发布《致老年群众的一封信》……6月份是一年一度防范和处置非法集资宣传月,今
铁路部门持续加大长三角地区运力投放
记者从中国铁路上海局集团有限公司获悉,随着上海疫情防控形势持续向好,为进一步适应旅客出行需要,助力复工复产,铁路部门自6月10日起持续加
安徽六安持续精准施策全力促进工业发
六安市与蔚来汽车签署合作协议,共建智能电动汽车零部件配套产业园区。该园区一期计划2023年上半年投产,建成后将具备年产30万吨铝压铸产能,
安徽淮北全力维护外卖送餐员合法权益
为切实防范化解新业态领域重大风险隐患,强化外卖送餐员权益保障工作,淮北市市场监管局充分发挥职能作用,全力维护外卖送餐员合法权益。淮北
湖南涟源开展专项行动一对一为企业纾
位于涟源市的湖南三合美新材料科技有限公司,两条生产线满负荷运行,生产聚氨酯和岩棉复合板。因产品升级与产能扩充,急需新增两条生产线,
湖南蓝山县进村入户排查整治自建房安
老叔,这栋房屋墙体有开裂痕迹,要维修加固,安全重要!5月20日,蓝山县塔峰镇果木村,党员干部上门开展农村自建房安全隐患排查整治。连日来
一季度湖南万元产值综合能耗同比下降
近日,湖南省工业通信业节能监察中心发布一季度全省六大高耗能行业能源消耗统计监测报告。据该报告,一季度全省146家主要高耗能企业的万元
济南起步区一年来累计签约优质项目11
万里黄河第一隧济南黄河济泺路隧道建成通车,占地4000余亩的新能源乘用车零部件产业园加快施工……记者21日采访获悉,建设实施方案获批复一
山东发布通知启动传统民居保护利用试
省住房城乡建设厅、省财政厅近日联合印发《关于做好传统民居保护利用试点工作的通知》,在全省部署开展传统民居保护利用试点工作。此次试点