□ 本报记者 陈磊
“设计单位应在设计前进行现场踏勘,重点开展入户调查……突出细节设计、回应合理个性化需求,做到‘一户一设计’。”
近日,北京市住房和城乡建设委员会等5部门印发《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》(以下简称《意见》),作出上述规定。
接受《法治日报》记者采访的专家称,老旧小区进行改造时,户内改造工程和群众利益最直接,也最容易出现问题而引起居民不满。
专家认为,“一户一设计”体现了老旧小区改造对居民意见的尊重,从风险评估入手、结合房屋结构、室内外管线布置等户内具体情况进行设计规划,然后施工改造,最后由居民参与验收,为提升工程质量奠定了基础。同时回应了居民诉求,居民在参与中增强了幸福感、获得感、满足感,提高了政府公信力。
居民难以参与项目改造
施工期间易发纠纷投诉
4月8日,北京联合大学应用科技学院教授李凌赶赴北京市昌平区龙泽街道,主持某老旧小区改造协商议事会,主要议题是:纳入改造范围的两个单元各家自建护栏和一楼搭建房屋的拆除。
10天前,李凌已经主持了这个老旧小区的改造协商议事会,现场促成两个单元就上下水改造项目达成共识。
李凌长期关注城乡社区治理,还是《住宅与房地产》杂志“社区治理”专栏特约主持人,在授课之余参与实践,解决了几十起老旧小区改造、加装电梯等社区疑难问题。
在他看来,老旧小区改造是暖民心、聚民心、得民心的民生改善工程,涉及千家万户,其中与居民利益最直接的、关系最密切的就是户内改造工程,最容易出现问题而引起居民不满的也是户内改造工程。
根据公开资料,北京市老旧小区综合整治主要实施“六治七补三规范”,即治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线,补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力,规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。
李凌告诉记者,小区车位增设、防震加固、加装电梯等和居民的公共利益和共同利益密切相关,社区居民非常关注,但其中除了加装电梯会征求居民意见外,居民难以参与其他改造工程,导致施工期间产生大量投诉。
他举例说,像上下水改造项目,主要涉及两大问题,一是支管如何改造,二是改造后的恢复。有的小区是立管、主管和支管一起改造,这些工程改造时间长、资金支出大,能够切实保障居民的利益,居民满意度高。有的小区上下水改造中,只改立管,不改支管,立管由市区两家财政出资,支管和水表不在改造范围内,这样的改造设计由于没有征求居民意见并达成共识,在实践中难以得到涉事全体业主的同意而顺利实施,上下楼邻居还会因此产生纠纷。
制度设计尊重居民意愿
以回应合理个性化需求
这样的现象或将改变。
近日,北京市住房和城乡建设委员会等5部门印发《意见》,提出38条措施加强老旧小区改造组织管理。
其中规定,认真开展入户调查。设计单位应在设计前进行现场踏勘,重点开展入户调查,全面掌握改造房屋结构、室内外管线布置、改造过程中可能的风险等情况,并应根据小区综合整治的特点和实际情况、居民诉求等进行综合整治方案设计,突出细节设计、回应合理个性化需求,做到“一户一设计”。
在李凌看来,根据这份政策文件,“一户一设计”从工序来看,体现在三个环节上,“不能只是看到‘一户一设计’,要结合后面的两个环节来落实”。
一个环节是改造中:外窗更换要做到“一窗一设计、一窗一测量、一窗一制作、一窗一安装、一窗一封闭”,拆改不过夜;涉及上下水改造,要对管根防水处理及面层恢复进行专项设计,并提出不渗不漏检验要求;带户施工时,建设单位应牵头做好居民户内设备设施保护工作,不得破坏居民户内非改造部位设备设施,确需改移户内设备设施的,改造工程施工完毕后,应及时予以恢复,确保设备设施改移前后使用功能不变。
另一个环节是工程验收和保修环节。按照规范标准要求,完成外窗抗风性能等检验项目。上下水管线改造后要做通球试验,管根部要按设计要求进行不渗不漏检验。外窗工程、上下水改造等老旧小区专有部分完工后,建设单位应邀请住户参与分户验收。
李凌认为,在改造时,“一户一设计”这种制度设计,尊重了居民的意见,可以保证工程质量、回应居民诉求、提高政府的公信力。
一位业内专家接受记者采访时认为,在老旧小区改造过程中,“一户一设计”虽然回应了群众需求,但实际操作有一定的难度。
他解释说,在一个小区建筑区划中,既有业主专有设施,又有业主共有设施,还有专业经营单位所有的设施和市政公共设施,根据所属关系的不同,相应的改造责任也不相同,建议根据不同的所有权属性进行不同的操作。
在他看来,像供水、供电、供气等单位,依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修责任,在改造时应该从整体规划考虑进行设计;像其他属于小区业主共同共有的,属于业主共同事务,应该由全体业主或者相关业主共同依据相应程序作出决定。
建立居民有效参与渠道
完善小区改造治理机制
2020年,国办印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,其中提出要“健全动员居民参与机制”,包括“开展小区党组织引领的多种形式基层协商,主动了解居民诉求,促进居民形成共识,发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等”。
在李凌看来,“一户一设计”是老旧小区改造的新探索,是对《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》的具体落实,要想落地生根,还须有更为细致的操作方案。“首先要提高对老旧小区改造工作的认识,把改造工程各项工作做实做细,以群众满不满意作为检验改造工作的标尺。这就是需要畅通投诉举报渠道,让居民实实在在参与改造工作。”
其次是建立党建引领推进改造项目共商共建共治的机制。改造前,属地街道办事处或乡镇政府、居委会应及时告知相关居民,避免居民新装修造成经济损失;改造中,保障居民知情权,在施工现场设置居民接待场所,公示改造相关各方姓名、责任、联系方式,现场及时接受居民的咨询。
“还要建立居民有序有效参与的渠道。居民参与、监督老旧小区改造全过程,做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。”李凌说。
前述业内专家认为,可以以“一户一设计”新探索为契机,完善适合老旧小区改造和长效管理的社区治理机制和治理框架,即基层党组织领导,社区居民委员会配合,业主委员会、物业服务企业等参与的协商会议机制,引导居民协商确定小区更新维护的治理模式,协同推进小区改造及维护改造成果。
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