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视点！合生创展7.9亿元收购珠江投资上海黄浦地块：计划建40座中式别墅
发布时间：2022-08-04 15:53:25 文章来源：澎湃新闻
根据上海市规划和自然资源局发出的《控制性详细规划设计任务书》，目标地块的容积率由4.15降低至1.3，相应的地上建筑面积由31200平方米降低至1


(资料图)

8月3日晚间，合生创展集团（00754.HK）公告称，公司的全资附属公司上海合博房地产咨询有限公司与出让方上海珠江投资集团有限公司（合生创展关连公司）订立协议，据此，珠江投资同意出售而上海合博同意以7.9亿元的现金对价收购目标公司上海博祯置业有限公司的100%股权。

根据公告，上海博祯置业在2017年取得了位于上海市黄浦区黄金地段豫园的一宗地块，地块面积约为7523平方米，仅可作住宅开发使用。根据2017年的土地出让合同，该地块的容积率为4.15，并有地上建筑面积31200平方米。根据上海市规划和自然资源局发出的《控制性详细规划设计任务书》，目标地块的容积率由4.15降低至1.3，相应的地上建筑面积由31200平方米降低至10582平方米。根据杨浦区规划和自然资源局及杨浦区旧区改造指挥部办公室委聘的估值公司所出具的报告，容积率降低导致的土地使用权市场价值为16.0414亿元（“该项损失的土地开发权益”）。截至目前，预计该项损失的土地开发权益将通过该转移安排予以补偿。

作为补偿，该项损失的土地开发权益可以无须支付额外的土地出让金而转移到上海其他区域的地块。但需要达成以下的条件：目标地块及该项损失的土地开发权益拟转移往的土地（“开发权益转入土地”）最终同为珠江集团（ 即出让方的最终拥有人）或在该收购完成后由合生创展拥有；该项损失的土地开发权益转移一事得到有关政府部门批准；目标公司与出让目标地块的有关政府部门订立了关于目标地块的国有土地出让补充合同，该补充合同会有对目标地块上转出部分的价值及开发权益转入土地权利人的名称等的条款；及开发权益转入土地权利人与出让开发权益转入土地的有关政府部门订立了关于开发权益转入土地之国有土地出让补充合同，该补充合同会有目标地块的情况 （ 地块名称、转出的土地价值等）及对开发权益转入土地规划的调整等条款。

根据上海市黄浦区人民政府发布的《黄浦区2021年旧区改造实施情况（ 全年 ）》，目标地块之房屋征收工作已完成了99% ，但是，因为目标地块的房屋征收工作还没有完全完成，所以仍未开始任何施工，也未取得有关目标地块的不动产权证。根据目标公司与上海市黄浦区建设和管理委员会之间订立的《黄浦区复兴东路69号地块（ 西块 ）房屋征收资金计划》，征收目标地块上的房屋的成本估计为22.8亿元。截至目前，目标公司业已向上海市黄浦区建设和管理委员会合共支付了21.36亿元的征收费。 预计征收房屋成本余下的估计金额约 为1.44亿元将以目标公司的银行贷款支付。预计目标地块房屋征收工作将于2022年第四季度完成。

合生创展计划将地块发展成为40座中式别墅，目标客户为正在寻找最高端质量物业（处于顶级地段且拥有厚重文化底蕴）的人群。合生创展预计该项目的施工将在2023年3月或前后开始，并在2024年5月或前后开始预售。

此次合生创展的收购资金7.9亿元将以现金形式分为两笔支付，预计将以公司内部资源支付约2.4亿元，银行贷款部分约5.5亿元。

另外，合生创展还披露了今年前7个月的销售数据。数据显示，截至2022年7月末，合生创展的总合约销售金额约为188亿元，同比下降约22.93%；其中物业合约销售172.15亿元，同比下降约25.39%；装修合约销售15.85亿元，同比上升约20.17%。另外，前7个月的合约销售面积约为737581平方米，物业合约销售平均售价为每平方米23339元。

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